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はじめてのマイホーム  登記と契約

はじめに

 財産のなかでもとりわけ価値が高いのが土地や建物です。不動産は高価なものだけに慎重に計画を立て検討したうえで購入したいと、どなたでも思っているはずです。
 しかし、何をどのように検討すべきなのか。不動産は取得に至るまで様々なプロセスを経ることになります。たとえば、土地を購入して建物を新築する場合、まず余裕のある資金計画をたてたうえで物件を探し、登記事項から権利関係を調査確認し、行政法上の建築条件なども確認したうえで購入を決定します。そして売買契約を締結し、代金を支払ったのち登記をします。住宅ローンを利用する場合は、金融機関に、購入した土地もしくは新築後に併せて担保を設定します。銀行の保証会社に保証料がかかることもあります。建物については、建物請負契約、ケースによっては土地の測量をし建物の調査を経て建物の登記をします。取得税や登録免許税など各種税金の納付も生じます。このように事前に備えておくべき知識はたくさんあります。ただし、各種手続きにおいて、仲介業者、司法書士など手続きに応じて専門家のサポートを受けながら進めてまいりますので、あまり警戒しすぎる必要はありません。
 そこで以下、手続きの中でも重要な部分である契約と登記の仕組みについて最低限知っておきたいポイントをお話ししたいと思います。

契約についてのポイント

 不動産売買契約といっても何をどのように契約するのか、なかなかわかりずらいところもあると思います。難しい法律用語もたくさん出てまいります。そこで、契約書上特に重要な部分、すなわち金銭にかかわる部分のチェックポイントをいくつか指摘したいと思います。
 まず支払い方法については、支払う金額と支払う時期の問題があります。たとえば、契約の際に土地代金2000万円のうち手付金として100万円を払って、そのあと諸条件が整って残金1800万円を支払うと同時に所有権移転登記および引き渡しとするのか、支払いは決済時に一括とするのか、もしくは所有権移転後も分割で払うとするのかといった点です。これはご自身の資金繰りとの関係もあるのでぜひとも計画的な検討が必要です。しかしほとんどの取引においては、土地であれ建物であれ新築であれ中古であれ契約時に、売主に手付金を支払うのが通常でありまして、契約書にもそのように定められています。この手付金とは、相互に契約をきちんと履行してもらうための補償金としての役割を担っています。したがって、もし買主の都合で契約を解除する場合、契約が履行される前であれば原則として手付金全額の返還を放棄すればよいということになります。また売主の都合により解除する場合は、預かっている手付金を返すとともに新たに手付金相当の額を買主に支払って解約できる(いわゆる手付金の倍返し)ということになります。通常取引で手付金の額は、総額の1割とか1割5分というところですのでばかになりません。ですから、あとから後悔しないよう、手付金を払う前、すなわち契約する前に慎重に判断しなければなりません。
  それから契約書のなかに、ローン条項というもがある場合があります。実はこれは手付や違約金の免除に連動する重要な特約条項でありまして、たとえば買主の方で、銀行からお金を借りて不動産を購入したいと売買契約にのぞんだとします。売買契約の際、手付金を払い融資の申し込みをしたとしても、銀行から、審査の結果融資はできませんといわれてしまうと残代金は払えません。そうなると通常であれば、契約は解除となり買主の支払った手付金は没収されてしまいます。しかし、それでは買主にとってあまりに酷なことでもあります。市場としてもスムーズな取引が成り立たなくなります。ですから融資が受けられないような緊急事態に備えて、白紙撤回できるという条項が設けられているわけです。以上は金銭にまつわる契約上の注意点となりますが、この他にも契約条項はすべて重要です。従って、契約書はしっかり読んでみて、もしわからなければ仲介人や専門家に尋ねるなどして疑問を残さないようにすることが肝要です。

瑕疵担保責任

 実はこの瑕疵担保責任、言葉は難しいのですが不動産の売買後のトラブルにおいて、重要なキーワードとなります。たとえば、円滑に契約を終了し、いざ不動産を購入してみたものの、実際に住み始めてみると雨漏りがしていたり、シロアリの被害にあっていたなどの欠陥があったりすることがあります。この場合購入者としてどのように対応したらいいのでしょうか。泣き寝入りすることになってしまうのでしょうか。このように、購入物を通常利用するにあたり最低限確保されていなければならない品質がかけていることを瑕疵と呼びます。そして不動産取引においてその責任をだれがとるのかという問題を瑕疵担保責任と呼びます。
  そこで、売主・買主どちらが責任をとるのかということが問題になりますが、この瑕疵担保責任について売買契約書に特に決まりを設けていなかった場合は、民法という法律に従うこととなります。民法では買主がこのような瑕疵があることを知った日から1年以内であれば、売主に対して損害賠償の請求をすることが可能と定めております。つまり、この期間内であれば雨漏りなどがあっても修繕を売主に要求することができます。従って民法の原則に従うのであれば買主にとって安心です。しかし売主にしてみれば、いつ瑕疵が発見され損害賠償請求されるのか、あまり気持ちのいいものではありません。そこで不動産取引の慣習として瑕疵担保責任に特約を設け、別の取り決めをすることが多く見受けられます。そしてその特約の定め方は様々で、瑕疵担保責任をどのように取り扱うかは、売主・買主の自由ということになります。たとえば「引渡し後6か月間は売主は瑕疵担保責任を負う」とか「引渡し後の瑕疵については売主は一切の責任を負わない」など自由に定めることができます。従って、この点においても不利な契約とならないよう契約書にどう定めるか注意して確認しなければなりません。
  ところで、建売住宅のように、売主が不動産会社の場合は、買主の不利にならないように、物件の引渡しから最低2年以上の期間を定め、瑕疵担保責任を負わなければならないと法定されています。また、売主が事業者の場合「消費者契約法」により、買主の不利になる特約は無効となる場合があります。また、新築の場合は「住宅の品質確保の促進に関する法律」により、業者に対して建物の主要構造部分に10年の保証が義務付けられております。

不動産売買の知識

 マイホーム取得において契約が成立すると、次にその土地や建物に登記をすることになります。この登記というものは日常の生活やビジネスなど、さまざまな関わる可能性があります。親が死亡したときの相続登記、住宅ローンを組んだ時の抵当権の設定登記、会社を設立したときの会社成立登記、その他たくさんの種類の登記があります。とはいえ、一般の方にとっては、ちょくちょく経験するものではなく、それこそ一生に一度かもしれません。また手続きも複雑で、なじみにくいという印象も否定できません。しかしながら、マイホームの取得のように、不動産に権利の変動があった場合、登記は必ずしなければなりません。そこで次に、登記の基本的な仕組みや役割についてお話をしたいと思います。

登記とは

 登記とは、不動産に関する表示や権利関係を、法務局という国の機関に備えている登記記録に記録することを言います。子の出生時に戸籍に届を出すように、土地を取得したり新たに建物を建てたりすると登記記録という不動産の戸籍ができるようなイメージでしょうか。つまり不動産登記とは、われわれの重要な財産である土地や建物の所在・地番・地積などのほか、所有者の氏名やその他の権利関係を公の帳簿(登記記録)に記載して、一般公開することにより取引の安全と円滑性をはかる役割をはたしているということになります。

登記記録の見方

 法務局に備えてある定形の申請書を提出すると、どなたでも登記事項証明書の交付を受けることができます。そしてその内容は1筆の土地または1個の建物ごとに表題部と権利部に区分して作成されています。また、権利部には甲区と乙区欄があり、甲区には所有権に関する登記の登記事項が、乙区には所有権以外の権利に関する登記事項がそれぞれ記録されています。

登記事項証明書請求の注意点

 持参するものは特にありません。ただし請求する土地や建物の所在・地番・家屋番号等はあらかじめ確認しておかなければなりません。また、地番は、原則として住民票上の住居表示と異なりますので、所有権の権利証や登記識別情報あるいは固定資産税等の納付書などで確認し請求する必要があります。それらの資料がなかったり不明な場合は、司法書士や市町村役場・法務局などに相談してください。
  さて登記記録の権利部にある甲区には所有権に関する事項が記録されていると申しました。具体的には、その不動産の現在の所有者が誰であり、いつ、どのような原因(売買・相続など)で所有権が取得されたのかがわかるようになっております。その他所有権に関する仮登記、差押えや仮処分の登記なども、この甲区欄に記載されます。また、乙区には、抵当権などの所有権以外の権利に関する事項が記録されています。具体的には、抵当権、根抵当権、質権、地上権、賃借権、地役権などです。
  不動産を購入する際は、現地確認のほか、必ず登記事項証明書等を取得するなどして、面積、所有者、差押えや担保権の有無などを調査しておかなければなりません。

なぜ登記が必要なのか

 最後に登記の重要な役割についてお話します。それは登記が自身の不動産に対する権利を守ってくれるということです。例えば、XがYから土地を買った場合で考えてみます。民法177条により「不動産に対する権利の取得は登記をしなければ、第三者に対抗できない」と定められています。つまり当事者だけの話であるならば、必ずしも登記することは必要ないのだけれども、Xが第三者に対して「この土地はXである私がYから買ったもので、今は私のものです」と主張するためには登記をしておかなければならないという意味です。たとえば、既に売買代金を受領したYがXに対し権利証などの登記関係書類をいつまでも整えず登記を遅らせ、かつXに売却した事実を隠してZにも二重に売買してしまった場合どうなるでしょうか。
  Zは、まさかすでにXが購入した不動産であるということは知りませんから、あとから売買契約を結んだとはいえ、すぐに、つまりXより先に所有権移転の登記を済ませてしまったとします。しかしXにしてみれば、たとえZ名義の登記が完了していても自分が先に買って代金も支払い済みなのだから、自分が優先されるべきだといいたいところでしょう。ところが民法177条の定めにより所有権移転登記をしていなかったXは、善意つまり事情を知らないZには勝てない(対抗できない)という結果を招いてしまうのです。もちろん悪いのはYであって、Xとの間で損害賠償や不当利得などの問題が発生することはいうまでもありません。
  あるいは、Yに借金があってY自身も知らない間に、差押えや仮差押えがつくということがよくあります。そうなるとXは代金だけを支払って所有権を取得できないという事態に陥ってしまいます。ですから登記はおろそかにできないのです。つまりきちんと迅速に登記をすることが重要で、第三者に対しても胸を張って登記した権利の存在を主張できるようになります。従って登記は、これから不動産の取引を行おうとする人にとっては、事前に登記記録を調査することによって安心して取引に入ることができるとともに、他人に対しては自己の権利を守る効果があり、登記をすれば安心であるといわれる所以がここにあります。

以上契約と登記について簡単にお話ししました。マイホームを購入するためには、たくさんの情報と知識が必要となります。しかし大切な我が家への第一歩となるわけですから、ぜひ楽しみながらそして慎重にご準備いただきたいと思います。

参考文献 三修社 登記の仕組みと手続き


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